2012年6月12日 星期二

校外賃居糾紛案例


新聞來源:http://www.libertytimes.com.tw/2009/new/sep/7/today-so1-2.htm
自由電子報 2009-9-7

律師︰房東強拆門 恐觸犯強制罪〔記者林俊宏/台北報導〕
  
  律師葉志飛表示,房東為討租金強拆門,可能導致房客居住權益受損,亦即構成刑法第304條的強制罪,「以強暴、脅迫使人行無義務之事或妨害人行使權利,依法可處3年以下有期徒刑、拘役或300元以下罰金,過去板橋地檢署曾起訴過類似案例。

  葉志飛建議,房東與房客簽訂租賃契約時,可參照坊間定型化房屋租賃契約書,加註附加條款,約定水電、瓦斯、電話費、或修繕等費用及雙方約定事項,最好再經法院公證,往後若有任何爭議,可由法官定奪。

  此外,民眾欲租屋,可先到凶宅網查詢、或向街坊鄰居打聽,也可詢問當地鄰里長或管區警方。租屋者若發現租到凶宅,亦可請求退租或轉向要求房東減少租金、退還部分房租,若雙方和解不成,房客可提出相關診斷證明,舉證住進租來的凶宅後,導致身心狀態受損求償;至於房東是否因此觸法或明顯獲利,須由法官斷定。

  律師游鉦添則認為,房門附屬在主建物上,均屬房東所有,房東將名下的房子大門拆除,理論上未限制房客行動,應無涉及強制罪或毀損。房東可另憑租約為證,向法院提出民事履行債務請求以利催討租金;但若房門是房客自己花錢找人加裝增設,房東拆門又導致大門不堪使用,恐怕有毀損疑慮。

新聞來源:http://www.libertytimes.com.tw/2009/new/oct/12/today-south1.htm
自由電子報 2009-10-12

租約誤載 客拒搬 房東換鎖被判刑 [記者黃良傑/屏東報導〕

  洪姓房東把租約期限831誤打成931日,張姓女房客依約拒搬,房東進入屋內清理房客物品移置他處,並換新鎖,房客狀告屏檢起訴,屏院一審依侵入住宅罪,判決房東罰金5000元,可易服勞役5天充抵,房子日前已轉賣;新房東表示曾聽聞此事,也感擅自搬物換鎖確有不妥。

  這棟學生出租套房因獨棟新穎,深受當地大學生喜愛,租屋率頗高,53歲洪姓房東於968月中旬,把2樓學生套房出租張姓女大學生,租期自9691起至97831,合約書期限疑被誤寫成97931日,雙方當時並無異議。

  去年房東以831租期屆滿,要求女大學生搬走被拒,洪姓房東憤於913趁女大學生返鄉桃園,未經房客同意擅自開鎖進屋,將女大學生的物品移置1樓保管,張女14日晚間返回租處,還以為遭小偷報警處理,開門欲進屋時,發現鎖頭已被更換,才知原為房東所為,檢方依妨害自由、強制罪起訴。

  女房東表示,換鎖只是防範曾搬離的學生再次以原鑰匙開鎖,入內竊取新房客財物,否認有任何強制張女之意,並強調月租5000元,一次向張女收取12個月租6萬元,只是簽立租約時誤把8月寫成9月,況且9月只有30天,合約書上日期931日,明顯只是誤打。

  女大學生坦言被告沒有說一次繳1年,可多送1個月,不過,主張租屋理應按合約書,女房東不應侵入屋內,擅自移置她的物品,侵害到她的隱私。

  屏東地院強調,即使是自己的房子,租約誤載,都應循法律途徑解決,不容私人以強制手段介入,否則已觸及侵入住宅罪,故判處洪姓女房東5000元罰金,如易服勞役為5日,但因房東並無強暴、脅迫行為,強制罪不成立。

新聞來源:
http://www.libertytimes.com.tw/2009/new/jun/28/today-e6.htm
自由電子報 2009-6-28

學生租屋 看清契約內容 記者林耀文/專題報導

社區安管不可輕忽

放暑假了!不少大學生又開始尋找租屋目標。房仲業者提醒,選擇學生套房租屋,必須重視社區安全管理,簽約時也必須看清契約內容,且室內家具設備點交清楚,較能確保租屋居住品質。

房仲業者指出,租屋所衍生的糾紛與問題,其實並不亞於一般商品的購物糾紛,還有更多的問題在租屋時常常發生,如何處理,成為租客、房東與政府單位需要面對的問題。

例如,最常見的房屋使用問題。根據契約精神,房客依租約有房屋的「使用權」,房東則有「房屋所有權」,如果雙方在這兩件權益上搞不清楚,很容易會衍生包括:修繕問題、房東擅入、房客不當使用、轉租及分租、戶籍登記及稅負、買賣不破租賃、拍賣、違建等糾紛。

另外,大學生租屋時,也必須事先談妥租金給付問題,有關訂金多寡、押金多寡、租金欠繳、延繳及增減、水電等相關費用,或管理費的欠繳、費用分擔、租金調整等,都有可能成為房東、房客之間產生糾紛的導火線,目前市場上一般學生套房租賃,房東多要求一次付清半年租金,押租金則為兩個月。

租賃契約時效也經常引發糾紛。如租約成立後,房東或房客因故想終止租約,但沒有事先訂定違約條款、罰則;或約定的違約金過高,雙方因此對提前解約的權利義務各自解讀引發的問題,包括回復原狀、損害賠償、押金返還,及不定期租約之終止、室內家具與家電設備清點等,這些都是大學生租屋時,應先仔細斟酌的簽約項目。

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